Cải tạo chung cư cũ cần nhìn tổng thể trong chỉnh trang đô thị

Vấn đề nan giải nhất hiện nay là khoảng 450 nhà chung cư 4 - 5 tầng với khoảng hơn 1 triệu m2, trong đó có gần 30.000 hộ tương ứng khoảng 140.000 người dân cần có giải pháp để cải thiện nâng cấp nơi ở của mình.

08:09 - 26/09/2015

Vấn đề nan giải nhất hiện nay là khoảng 450 nhà chung cư 4 - 5 tầng với khoảng hơn 1 triệu m2, trong đó có gần 30.000 hộ tương ứng khoảng 140.000 người dân cần có giải pháp để cải thiện nâng cấp nơi ở của mình.

Nhiều chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng

Nhận định được ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra khi hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1980, nhiều khu chung cư đã có tuổi đời trên 50 năm.

Các chung cư này tập trung tại các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm. Một số khu tập thể cao 4 - 5 tầng tập trung tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Cầu Giấy…

Theo ông Lê Văn Dục, sau năm 1954, để giải quyết nhanh vấn đề nhà ở, một số cụm, nhóm nhà đã được xây dựng cao từ 1 - 2 tầng với thiết kế chỉ có phòng ở còn nhà vệ sinh, bếp là dùng chung (nhà gỗ tại phường Chương Dương, An Dương, Phúc Xá, Tương Mai…). Các khu nhà ở được hình thành cao 4 tầng, kết cấu xây gạch, mỗi tầng bố trí khu vệ sinh, bếp chung theo thiết kế của Triều Tiên như khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, dốc Thọ Lão…

Đến những năm 70 - 80 của thế kỷ trước, những nhà lắp ghép lớn được hình thành với thiết kế của Liên Xô cũ với căn hộ khép kín, từ nhà 2 tầng ở khu Yên Lãng, Trương Định đến nhà 5 tầng ở khu Văn Chương, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Nghĩa Đô, Thanh Xuân…

Đến nay, về kết cấu, công nghệ xây dựng, ngoài một số nhà đã hết niên hạn sử dụng (như 17 nhà gỗ tại phường Chương Dương) thì những nhà lắp ghép tấm lớn do công nghệ, thiết bị thi công mối nối ngoài hiện trường, đến nay qua thời gian sử dụng kết quả kiểm định các mối liên kết bằng thép hầu hết đã bị bong, gỉ tiềm ẩn nguy cơ xảy ra sự cố.

Ngoài ra, do thiết kế chủ yếu dành cho xe đạp và người đi bộ tới từng tòa nhà, vì vậy các khu nhà hầu như không có đường giao thông dành cho ô tô bên trong các tiểu khu nhà ở.

Theo ông Lê Văn Dục, các khu tập thể từ 1 đến 2 tầng sau khi chuyển đổi sở hữu đa số các hộ dân đã tự sửa chữa cải tạo nơi ở của mình. Các hộ gia đình được phân phối nhà sau 40 năm đến 50 năm sử dụng đã phát triển thành nhiều thế hệ, do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, sự yếu kém về quản lý nên hầu hết các khu chung cư đề có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trồng, sân chung.

Điều tra sơ bộ tại các khu chung cư đều cho thấy, mật độ dân cư hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng 1,5 lần. Đồng thời có sự chuyển dịch cư dân, những hộ dân ban đầu được phân quỹ nhà này có điều kiện đã chuyển đi nơi khác phù hợp, còn tầng 1 đa số sử dụng làm nơi kinh doanh.

223126baoxaydung_17-Copy.jpg

Cải tạo theo phương thức xã hội hóa

Từ năm 2005, HĐND TP.Hà Nội đã ban hành Nghị quyết về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố với 3 quan điểm và 4 nguyên tắc. Trong đó xác định việc cải tạo chung cư cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư.

Chính vì vậy, việc thực hiện phải bài bản, chắc chắn, có bước đi thích hợp, có kế hoạch, lộ trình cụ thể, không làm tràn lan. Ưu tiên thực hiện các nhà chung cư đã ở mức độ nguy hiểm. Các dự án cải tạo xây dựng chung cư cũ là dự án chỉnh trang đô thị, việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạch chung, gắn với bố trí, sắp xếp lại dân cư trên địa bàn với xây dựng các khu đô thị mới. Việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ thực hiện theo phương thức xã hội hóa, Nhà nước hỗ trợ công tác chuẩn bị đầu tư và một số công trình hạ tầng đô thị thiết yếu. Cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là trách nhiệm của Thành phố, của các cấp chính quyền và của người dân trong khu vực. Quá trình cải tạo xây dựng lại phải kết hợp hài hòa giữa lợi ích xã hội, lợi ích Nhà nước, lợi ích của người dân và của Nhà đầu tư.

Hà Nội đã có kế hoạch xác định tập trung xử lý nhà nguy hiểm và triển khai thí điểm tại 3 khu chung cư là Nguyễn Công Trứ, Khu B Kim Liên, khu Văn Chương… Đến nay, cơ cản các nhà nguy hiểm cấp độ D đã được xử lý để các hộ dân tái định cư như I1, 2, 3 Thành Công, B4-14 Kim Liên, D2-C7 Giảng Võ, P3 Phương Liệt; di dời các hộ dân để phá dỡ nhà cũ B6 Giảng Võ, C1 Thành Công, 17 nhà gỗ phường Chương Dương…

Năm 2013, thành phố cũng đã ban hành Nghị quyết về một số biện pháp xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp. Trong đó khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác dinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất. Đối với các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trong địa bàn 4 quận nội thành là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Đây là những biện pháp để thúc đẩy công tác cải tạo lại các chung cư cũ.

Thách thức trong quá trình triển khai cho thấy, các khu chung cư cũ của Hà Nội đa phần nằm trong khu vực hạn chế phát triển, phải giảm dân số, do đó việc bảo đảm bài toán kinh tế, cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cải thiện diện tích, cải thiện nơi ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này khó khả thi. Bên cạnh đó, Quy định của Chính phủ cũng yêu cầu kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành nên việc khai thác để cân đối tài chính sau khi bảo đảm tái định cư tại chỗ của dự án gặp nhiều khó khăn.

Quy định về mức độ hư hỏng, xuống cấp của chung cư mới chỉ có quy định mức độ hư hỏng, xuống cấp về độ an toàn của kết cấu (xếp theo 4 cấp độ A, B, C, D) mà chưa tính đến mức độ xuống cấp về hạ tầng kỹ thuật, xã hội của khu chung cư cũng như tính đến mức độ lạc hậu, không phù hợp về kiến trúc quy hoạch, không gian, chức năng sử dụng đất, tổ chức giao thông từ nền kinh tế kế hoạch hóa bao cấp sang nền kinh tế thị trường.

Một số dự án thực hiện lại chậm tiến độ, tiêu biểu là dự án cải tạo chung cư cũ B6 Giảng Võ. Đây là dự án cải tạo chung cư cũ xây mới đầu tiên áp dụng thí điểm mô hình lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, khoảng 7 năm nay dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống do các chủ đầu tư tranh chấp kinh tế không giải quyết được. Trong khi đó, người dân tại dự án đã và đang phải đi thuê nhà nhiều năm nay. Trước tình hình chậm tiến độ, UBND TP.Hà Nội chỉ đạo quyết liệt, chậm nhất chủ đầu tư phải hoàn thành, giao nhà cho người dân vào tháng 12/2017.

Cần khảo sát cụ thể để có kế hoạch cải tạo chung cư cũ

Giải pháp về quy hoạch kiến trúc được ông Lê Văn Dục đưa ra là, việc lập và thực hiện quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ phải được xem xét trên cơ sở tổng thể chỉnh trang tái thiết lại đô thị, gắn kết với phát triển các khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại ở ngoại thành để sắp xếp lại dân cư, hình thành nơi ở phù hợp với thu nhập, điều kiện của từng nhóm dân cư.

Việc lập và phê duyệt quy hoạch cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trên nguyên tắc quy hoạch tổng thể toàn khu, khai thác hiệu quả đất đầu tư đô thị, không chỉ xây dựng lại từng nhà cũ thành nhà mới cao hơn mà kết hợp chỉnh trang lại cả hệ thống hạ tầng, hạ tầng xã hội của khu vực.

Ông Lê Văn Dục cũng cho rằng, cần sớm có Nghị định về cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo Luật Nhà ở năm 2014 để xác định rõ trách nhiệm, quyền lợi của các chủ thể tham gia cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ, xây dựng kế hoạch, lộ trình để bảo đảm mục tiêu người dân tại các chung cư cũ được an toàn, cải thiện điều kiện ở.

Ngoài ra, cần tổ chức điều tra, khảo sát, kiểm định, lập hồ sơ cụ thể để xây dựng kế hoạch cải tạo lại các chung cư cũ với sự tham gia của người dân trong dự án để công bố công khai và tổ chức thực hiện từng bước thực hiện.

(Theo Chinhphu)